4 Aug 2014

Duediligence – a auditoria legal para aquisição de imóveis

Duediligence – a auditoria legal para aquisição de imóveis Muita gente boa cai no conto do vigário em se tratando de imóveis no Brasil. Registros cartoriais desatualizados ou com equívocos, divergência de informações entre o Município e órgãos de controle, plantas divergentes dos vizinhos e muito mais campo para a criatividade do mal operar.  E todos evitáveis, desde que com a correta assessoria jurídica especializada.

Esses aspectos são sobremaneira relevantes quando a aquisição é entre iguais, como acontece quando se compra um imóvel para investimento, para exploração de uma planta industrial ou futuro desenvolvimento imobiliário, por exemplo. O procedimento correto deve ser conduzido através de uma auditoria à luz do direito imobiliário (civil e registral), urbanístico e até ambiental.

A auditoria legal imobiliária adianta para o comprador o risco da aquisição com relação ao vendedor e ao imóvel. Com relação ao vendedor, deve-se levar em conta que a chance de desfazimento do negócio em caso de fraude a credores e à execução – quando existentes - é significativa e por essa razão essencial também a necessidade de busca e análise das ações judiciais de risco do vendedor. Não só isso, aspectos de direito civil extrajudiciais devem ser levados em conta, como por exemplo se o vendedor estáapto a vender em nome próprio ou da sociedade que representa.

Com relação ao imóvel, os estudos vão demonstrar a chance de ocorrência do que no advoguêsse chama de evicção, que é a perda parcial ou total sobre o direito de propriedade. Isso pode ocorrer em vários casos, que serão checados durante a investigação. Deve haver um cruzamento de dados com as plantas dos vizinhos, da Prefeitura e Cartório de Imóveis, inclusive dos loteamentos e normas municipais, que podem reservar a área com uma destinação não condizente com o uso pretendido.

Erro comum de alguns investidores é fiar-se somente na certidão de matrícula do imóvel, que não pode ser – e não tem sido – a última palavra sobre a segurança da aquisição, como a experiência tem demonstrado com inquéritos no Ministério Público, ordens de penhora da Justiça do Trabalho, discussões na Prefeitura sobre a área ser pública, tutelas na Secretaria de Patrimônio da União, problemas que culminam no habite-se, enfim, uma infinidade de possibilidades que devem ser evitados pelo o duediligence ao investigar todos estes aspectos extracartoriais. A cautela, neste caso, é essencial a fim de se evitar embargos na obra ou surpresas inviabilizantes depois de pago 100% pelo imóvel.

A aquisição de imóveis para o desenvolvimento imobiliário demanda cautela do interessado, pois infelizmente o Brasil é um país repleto de fraudes e reduto de inseguranças jurídicas. O título não tem sido suficiente para garantir a tranquilidade de quem põe o dinheiro. É melhor dar um passo para trás, nesse caso, investigando rapidamente através de uma auditoria legal imobiliária, para, aí sim, dar muitos passos para a frente. Não se enfrenta uma guerra desarmado.